مقایسه نادرست درباره قیمت خانه در تهران، دبی و لس‌آنجلس

خبرگزاری انتخاب روز ۳۰ خرداد ۱۴۰۱ در گزارشی با عنوان «تماشا کنید: خانه بی خانه! / خانه در ایران چگونه با دلار بالا می‌رود؟» مدعی شد: «خانه‌های دبی و لس‌آنجلس ارزان‌تر از تهران است».

در این گزارش با اشاره به آخرین گزارش بانک مرکزی از قیمت مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۱ آورده:

در دبی می‌توان واحد‌هایی نوساز را در برخی مجتمع‌های مسکونی خریداری کرد که ارزش آن‌ها بین ۲۰۰ هزار تا ۲۵۰ هزار دلار نیز باشد. در ترکیه نیز شرایط به همین گونه است و حتی در برخی از مجتمع‌ها به عنوان مثال در آنتالیا می‌تواند یک واحد ۶۰ متری را با حتی زیر ۱۰۰ هزار دلار نیز خریداری کرد. همچنین اگر یک سر به آمریکا بزنیم، در «سیلمار» که در حومه شهر لس‌آنجلس آمریکا قرار دارد می‌توان بین ۳۰۰ هزار تا ۴۰۰ هزار دلار یک آپارتمان را خریداری کرد. 

مبنای مقایسه گزارش انتخاب قیمت واقعی املاک بدون احتساب قدرت خرید است. ما نیز در این گزارش بدون احتساب ارزش املاک به نسبت متوسط درآمد به طور مستقیم سراغ قیمت‌ها می‌رویم تا ببینیم قیمت خانه در تهران با قیمت ملک در لس‌آنجلس و دبی برابری می‌کند. 

قیمت خرید خانه در تهران چقدر است؟ 

بانک مرکزی در آخرین گزارش از بازار مسکن که با عنوان «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱» منتشر کرده، آورده: 

متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بود، که حاکی از افزایش ۶/۱ درصدی نسبت به ماه قبل می‌باشد.

این گزارش میانگین قیمت مسکن در تهران را ارائه نمی‌کند. تنها به میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران اشاره دارد. طبیعتا قیمت مسکن به موقعیت جغرافیایی، کیفیت ساختمان، امکانات ساختمان و … بستگی دارد. با این حال با نگاهی به دو جدول زیر می‌توان تصویری از میزان پولی که خریداران بابت یک واحد مسکونی پرداخت کرده و مساحت خانه‌ای که خریداری کرده‌اند، ترسیم کرد. 

بیشترین واحدهای فروش رفته بین ۵۰ تا ۶۰ متر مربع و بیشترین فراوانی قیمت (۱۷/۷درصد) خانه‌های معامله شده در بازه قیمتی یک تا ۱/۵ میلیارد تومان بوده‌است.

طبق گزارش بانک مرکزی ارزش بهای معامله ۶۰/۲ درصد خانه‌ها در اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ کمتر از ۳میلیارد تومان بوده‌است. با احتساب میانگین ۳۰ هزار تومانی قیمت دلار بازار آزاد در اردیبهشت ماه ارزش آنها کمتر از ۱۰۰ هزار دلار است. بر همین اساس ارزش معامله ۱۹/۶درصد آپارتمان‌ها بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار دلار (۳ تا ۶ میلیارد تومان) بوده و ارزش ۹/۴درصد بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار دلار و تنها ارزش ۵/۷ درصد معاملات بیش از ۳۰۰ هزار دلار بوده است. 

میانگین قیمت مسکن در لس‌آنجلس چقدر است؟

میانگین خانه‌های فروش رفته در ماه مه ۲۰۲۲ (اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۱) حدود ۱/۱میلیون دلار و قیمت ارزانترین واحدهای مسکونی در لس‌آنجلس دست کم ۲۵۰هزار دلار است. 

براساس گزارش شرکت ردفین Redfin در ماه مه قیمت مسکن در لس‌آنجلس به نسبت ماه مه در سال ۲۰۲۱ معادل ۱۳/۵درصد افزایش یافته و میانگین قیمت خانه‌های به فروش رفته ۱/۱میلیون دلار بوده است. در سال ۲۰۲۲ خانه‌های لس‌آنجلس به طور متوسط ۳۰ روز در مارکت مانده و در مجموع در این ماه ۲۱۹۷ خانه به فروش رسیده‌است.

برای پیداکردن خانه‌های ارزان در وب‌سایت ردفین که یکی از معتبرترین وب سایت‌های عرضه خانه برای فروش است جست‌وجو کردیم. ارزان‌ترین واحد مسکونی در حومه لس‌آنجلس در شهر پاناروما، آپارتمانی بود به قیمت ۲۸۵ هزار دلار. این آپارتمان ۲ اتاق خواب و یک سرویس بهداشتی دارد و حدود ۷۹ متر مربع مساحت دارد و ۴۵ سال پیش، ساخته شده‌است. این را هم باید در نظر داشت که قیمت‌های مندرج در پروفایل واحدهای مسکونی قیمت پایه است. برخی خانه‌ها بالاتر از قیمت پایه و برخی کمی پایین‌تر از قیمت پایه به فروش می‌رسد، این بسته به وضعیت بازار متفاوت است.

در شرکت زیلو به عنوان شرکت رقیب ردفین یک واحد مسکونی ارزانتر پیدا کردیم به قیمت ۲۳۹ هزار دلار؛ یک خوابه با متراژ حدود ۷۵ متر مربع. 

قیمت مسکن در دبی چقدر است؟ 

براساس اطلاعات مندرج در وب سایت فم پراپرتی، در ماه مه سال ۲۰۲۲ به طور متوسط یک واحد مسکونی در دبی به قیمت ۱/۶میلیون درهم امارات به فروش رسیده که معادل است با ۴۳۵هزار دلار آمریکا است. از سوی دیگر گزارش سال ۲۰۲۰ موسسه CBRE نیز نشان می‌دهد که در میان شهرهای بررسی شده، لس‌آنجلس با میانگین قیمت ۷۱۷هزار دلار هشتمین شهر گران دنیاست. در این گزارش شهر دبی با میانگین ۳۲۹ هزار دلار در جایگاه ۲۳ قرار داشته است:

گزارش سال ۲۰۲۰ موسسه CBRE از قیمت‌ها در دبی نشان می‌دهد میانگین یک واحد مسکونی در این شهر در سال ۲۰۱۹ بالغ بر ۳۲۹ هزار دلار بوده است:

این گزارش بر اساس قیمت مسکن در سال ۲۰۱۹ ارزیابی شده و در آن استانبول با میانگین قیمتی ۷۹ هزار دلار شبیه‌ترین شهر در میان شهرهای گران قیمت دنیا به تهران در سال ۲۰۲۲ است. 

پایگاه خبری انتخاب در گزارشی نوشته: «خانه‌های دبی و لس‌آنجلس ارزان تر از تهران است». مبنای مقایسه گزارش انتخاب قیمت واقعی املاک بدون احتساب قدرت خرید است. 

ممکن است قیمت موردی یک خانه خاص در تهران بیشتر از یک خانه خاص در لس‌آنجلس یا دبی باشد، اما اگر متوسط قیمت فروش املاک را در نظر بگیریم اختلاف قیمت زیادی میان قیمت ملک در تهران و این دو شهر وجود دارد. 

براساس گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت سال ۱۴۰۱ یعنی کمتر از دو ماه پیش میانگین یک متر مربع واحد مسکونی در تهران ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان (معادل یک دلار و ۲۰ سنت) پرداخت کرده‌اند. 

در گزارش‌های رسمی میانگین قیمت کلی خانه اعلام نمی‌شود، اما محاسبه داده‌های گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت ۱۴۰۱ نشان می‌دهد ارزش بهای معامله ۶۰ درصد خانه‌ها کمتر از ۱۰۰ هزار دلار، ۲۰ درصد بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار دلار، ۹ درصد بین  بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار دلار و کمتر از ۶درصد بیش از ۳۰۰ هزار دلار است. 

در همین زمان میانگین قیمت واحدی‌های مسکونی فروش رفته در ماه مه ۲۰۲۲ معادل ۱/۱ میلیون دلار است. جست‌وجو در سایت‌های فروش املاک در لس‌آنجلس نشان می‌دهد ارزان‌ترین قیمت پایه برای خانه‌های ارزان‌قیمت در این شهر دست کم ۲۵۰ هزار دلار است. 

همچنین میانگین قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته در دبی معادل معادل ۴۳۵ هزار دلار آمریکا است. در رده‌بندی گران‌ترین شهرهای دنیا در سال ۲۰۱۹ لس‌آنجلس در رتبه ۸ و دبی در در رتبه ۲۳ قرار دارد. اطلاعاتی درباره قیمت ملک در تهران در این رده‌بندی وجود ندارد. 

با این اوصاف فکت‌نامه به این ادعای پایگاه خبری انتخاب که «خانه‌های دبی و لس‌آنجلس ارزان‌تر از تهران است» نشان «نادرست» می‌دهد.