فاطمه ذوالقدر
نماینده تهران در مجلس
اجاره ساعتی مسکن در تهران غیرقانونی است و پلیس باید با آن برخورد کند.
نادرست
آیا اجاره ساعتی خانه غیرقانونی است؟
فاطمه ذوالقدر نماینده تهران و سخنگوی کمیسیون فرهنگی مجلس اجاره ساعتی مسکن در تهران را غیرقانونی خوانده و خواستار ورود پلیس فتا به این مساله شده است. این نماینده مجلس روز ۳۰ مهر ۱۳۹۸ در گفت‌وگو با خبرگزاری خانه ملت گفته:
«این موضوع در شهرهای شمالی و توریستی که مسافرپذیر هستند انجام می‌شود، چرا که این امر طبیعی است و برای چند ساعت یا چند روز یک ملک به مسافر اجاره داده می‌شود. با توجه به غیرقانونی بودن این کار در تهران و انجام آن در فضای مجازی، پلیس فتا باید به این مساله ورود کند.»
آیا اجاره ساعتی خانه در تهران غیرقانونی است؟ فکت‌نامه با بررسی قوانین به آن پاسخ دهد.
قانون روابط موجر و مستاجر
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶(مشمول آخرین اصلاحیه)، تنها ضروری است که مدت زمان اجاره در اجاره نامه قید شود، قانون‌گذار هیچ محدودیتی در خصوص طول مدت اجاره وضع نکرده است. ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر می‌گوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.»
در آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر نیز که در سال ۱۳۷۸ توسط دولت وقت تنظیم و ابلاغ شده نیز هیچ اشاره‌ای به مدت زمان اجاره، دال بر ممنوعیت اجاره کوتاه مدت (ساعتی یا روزانه)، نشده است.
در تبصره ۲ ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲آمده بود: «اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌موجر قرار می‌دهد.» این تبصره در اصلاحیه این قانون که در سال ۱۳۷۶ حذف شده است.
بنابراین در قانون روابط موجر و مستاجر که تنها قانون تعیین کننده حقوق و محدوده اختیار موجر و مستاجر است، محدودیت زمانی برای صحت عقد اجاره قید نشده، لذا اگر مشکل حقوقی وجود داشته باشد باید در سایر قوانین باشد.
قانون نظام صنفی کشور
به نظر می‌رسد وقتی مدت اجاره کوتاه باشد، نوع فعالیت شکل کسب و کار پیدا می‌کند. بنابراین این فعالیت را می‌توان فروش خدمات اقامتی تعریف کرد. ماده ۲ قانون نظام صنفی کشور مصوب سال ۱۳۹۲ می‌گوید:
«هر شخص حقیقی یا حقوقی، که در یکی از فعالیت‌های صنفی اعم از تولید، تبدیل، خرید، فروش، توزیع، خدمات و خدمات فنی سرمایه‌گذاری کند و به عنوان پیشه‌ور و صاحب حرفه و شغل آزاد، خواه به شخصه یا با مباشرت دیگران محل کسبی دایر یا وسیله کسبی فراهم آورد و تمام یا قسمتی از کالا، محصول یا خدمات خود را به طور مستقیم، یا غیرمستقیم، و به صورت کلی و جزئی به مصرف کننده عرضه دارد، فرد صنفی شناخته می‌شود.»
بنابراین وقتی شخصی، فرد صنفی به حساب آید، باید قانون نظام صنفی را رعایت کند. قانون نظام صنفی در ماده ۳ تاکید دارد که فرد صنفی برای کسب و کار باید پروانه صنفی اخذ کند. از این رو برای اجاره دادن ساعتی یا روزانه خانه، مالک باید مجوزهای لازم اعم از پروانه، مجوز اداره اماکن و مجوزهای بهداشتی و امنیتی را اخذ و نسبت به اجاره ملک خود بصورت کوتاه مدت اقدام کند. بنابراین طبق این قانون نیز، اجاره ساعتی ملک، غیرقانونی نیست منتهی مالک باید همچون دیگر کسبه، مجوزهای لازم را اخذ کند.
خانه مسافر
رواج اجاره کوتاه مدت ملک شخصی به مسافران، دولت روحانی را بر آن داشت تا در سال ۱۳۹۴ به پیشنهاد سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، آیین نامه «خانه مسافر» را تصویب کند. براساس این آیین نامه، خانه مسافر به واحدهای اقامتی (ویلا، خانه، آپارتمان و سوئیت) با کاربری مسکونی و مالکیت خصوصی اطلاق می‌شود که براساس ویژگی‌های اقلیمی هر استان از سازمان مجوز اقامت گردشگران داخلی و خارجی را اخذ می‌نماید. در واقع براساس این آیین نامه، مالکان برای اجاره کوتاه مدت ملک شخصی خود می‌توانند با کسب مجوز از سازمان میراث فرهنگی و گردشگری که اخیرا به وزارتخانه تبدیل شده، خانه خود را وسیله کسب قرار دهند.
اجاره کوتاه مدت ملک شخصی
خانه مسافر یا امکان آنلاین پیدا کردن مشتری برای اجاره کوتاه مدت ملک شخصی، تنها در انحصار دولت نیست، بلکه شرکت‌های خصوصی نیز در این حوزه وارد شده و به صورت قانونی در حال فعالیت هستند. وجود این گونه شرکت‌های فعال که به صورت قانونی فعالیت می‌کنند، نشان می‌دهد که اجاره ساعتی یا روزانه ملک شخصی، غیرقانونی نیست، بلکه مالک برای چنین کسب و کاری مثل سایر کسبه باید مجوزهای لازم را اخذ کند.
جاجیگا یکی از این شرکت‌های فعال است که مشابه ایر بی‌ان‌بی (airbnb) در ایران به صورت قانونی فعالیت می‌کند و اتفاقا شرکت پدید‌آورنده‌اش در سال ۱۳۹۶ از طرف استانداری گیلان به عنوان کارآفرین برتر برگزیده شده است.
قوانین ملی یا محلی
آیا ممکن است فعالیت در یک شهر ایران قانونی و در شهری دیگر غیرقانونی باشد؟ پاسخ منفی است. قوانین در ایران ملی است نه فدرالی یا منطقه‌ای. یعنی وقتی قانونی در کشور وضع می‌شود، در همه جای ایران لازم الاجرا است. حکومت ایران، فدرالی نیست که هر ایالت مجلس قانونگذاری و قانون خود را داشته باشد. وقتی امری در رامسر قانونی است در تهران نیز قانونی است و برعکس. تنها استثناء موجود در قانون اساسی در خصوص «احوال شخصیه» پیروان اقلیت‌های دینی شناخته شده است که در اصل ۱۲ قانون اساسی مورد تاکید قرار گرفته است. ضمن اینکه اگر پیروان یک اقلیت دینی در شهری یا بخشی اکثریت داشته باشند شورای آن شهر یا بخش می‌تواند مقررات آن منطقه را براساس اصول دینی خود تنظیم کند.
جمع بندی
می‌توان به طور خلاصه گفت:
۱- اجاره ساعتی یا روزانه (موقتی) املاک شخصی توسط مالکان قانونی است. قانون روابط موجر و مستاجر تنها تاکید دارد که مدت زمان اجاره باید در اجاره نامه قید شود ولی هیچ ممنوعیتی برای محدود بودن زمان اجاره وضع نکرده است.
۲- قانون نظام صنفی کشور، هر فعالیت که وسیله کسب و کار قرار گیرد را صنفی تعریف و فرد فعال را فرد صنفی دانسته است. این قانون تاکید دارد که کسب و کار نیازمند اخذ پروانه است. بنابراین اقدام به اجاره ساعتی یا روزانه ملک شخصی به منزله فروش خدمات اقامتی و کسب و کار است.
۳- دولت در سال ۱۳۹۴ با تصویب آیین‌نامه «خانه مسافر» به اجاره کوتاه‌مدت ملک شخصی، رسمیت بخشیده و وزارتخانه میراث فرهنگی و گردشگری مسئولیت یافته تا مجوز مربوطه را صادر کند تا مالکان بتوانند از این طریق کسب و کار داشته باشند.
۴- قوانین در ایران ملی است نه محلی یا فدرالی. بنابراین آنچه در شمال ایران قانونی است در جنوب یا مرکز نیز قانونی است. بنابراین اگر اجاره موقتی ملک شخصی در شمال قانونی است، در تهران هم قانونی است.
مجموع بررسی‌های فکت‌نامه نشان می‌دهد که اجاره کوتاه مدت ملک شخصی در ایران، امری قانونی و رایج است. نه تنها وب‌سایت‌هایی مشابه وب سایت ایر‌بی‌اند‌بی که در دنیا متداول است در ایران هم راه‌اندازی شده و فعالیت دارند، وزارت میراث فرهنگی و گردشگری نیز وب سایتی با عنوان «خانه مسافر» دارد که مالکان با ثبت نام در آن می‌توانند ملک خود را به صورت کوتاه مدت اجاره دهند. البته اجاره خانه بصورت کوتاه مدت مستلزم دریافت مجوزهای لازم است. یعنی مثل هر کسب‌و‌کار دیگری برای این کار نیز باید مجوزهای لازم را اخذ و مقررات را رعایت کرد.
با این اوصاف فکت‌نامه ادعای فاطمه ذوالقدر نماینده تهران مبنی بر غیرقانونی بودن اجاره ساعتی یا روزانه در تهران را «نادرست» می‌داند.